岐黃醫林--中醫論壇

老屋拉皮變新屋 陷阱多


【記者莊瑞祥卅報導】

房市景氣，房貸利率超低，許多六、七年級生的租屋一族，紛紛加入購屋行列，由於較沒有購屋經驗，往往買到外表新，內在隱藏問題多多的「草莓屋」，而不知覺。

房地產界人士歸納，所謂「草莓屋」，包括老屋拉皮的裝潢屋、位於交通不便、管理欠佳的的休閒住宅及強調包租穩賺的套房等，其中又以裝潢屋為最大宗的交易屋種。

目前在房屋市場交易最紅火的「草莓屋」，以裝潢屋最常見。多分布在交通便捷的各都會區內，以大台北為例，台北市以大安、松山、士林、中正、中山，台北縣以板橋、中、永和等開發較早的社區為主，這一帶的預售屋房價很貴，但是，屋齡25~30年以上的老舊公寓，房價不高，成為草莓屋的大本營，平均每10件銷售屋件，就有一件屬於裝潢屋。

信義房屋不動產企研室協理張欣民解釋，所謂「草莓屋」（strawberryhouse）是對照草莓族而來的，主體都是草莓，草莓的外表雖然好看，但不耐久放，更不堪用力一捏。

太平洋房屋表示，由於整體房市復甦，各方投資客傾巢而出，從散戶、合夥進化到目前公司企業化經營，由於交易量龐大，不少房仲人員私下把適合老屋變裝的屋件，通報給投資客優先買下，隨即快速裝修，等一個月房子剛過戶，裝潢屋也完成，又交給同一房仲人員銷售，一賺佣金、一賺價差，雙方各取所需。

市場上的裝潢屋充斥，自然良莠不齊，也造成買到裝修品質不佳裝潢屋的人，住個一年半載後，就發現天花板開始滲水、白蟻啃家具、嚴重發生電線走火等後遺症。

休閒住宅也是每年進入夏天，不少購屋人的最愛。

張欣民表示，如夢似幻的休閒住宅正是「草莓屋」的最典型代表：每年用不到幾次、一交屋就開始跌價、沒有二手市場（轉手無門），風險很高。

至於標榜包租、保證賺錢的草莓屋，張欣民指出，打出高達7~8%的租金收益，以誘人的獲利，對購屋經驗不夠的年輕人及家庭主婦、退休一族也都有致命的吸引力。以過去經驗看，這類個案要能成功，除非建商財力雄厚，而且形象極佳，否則業者給的承諾最後十之八九都跳票了。



【2006/06/28 民生報】

買裝潢屋 趨吉避凶4訣竅

【記者莊瑞祥卅報導】

近二、三年房市出現房價止跌回漲的小多頭格局，讓不少房地產投資客荷包賺個飽，房仲業多知道，早年在室內裝潢公司打工的陳一平（匿名），過去短短兩年，經過他手中的老屋拉皮再回春的裝潢屋達上百間，所賺的錢上億元。

房仲業者表示，這兩年房價易漲難跌，投資裝潢屋風險很低，只要地段好、學區佳，從買進、裝潢到賣出，頂多兩個月就「結案」，運用銀行超低的房貸支援，投資報酬率達三、四成很正常。

熟悉裝潢屋市場的房仲業者透露，裝潢屋「變臉」過程很簡單，投資客首先會從高房價的老房子下手，愈老愈便宜，低價買進後，作口碑的專業投資團隊，會檢查水電管道、土木結構是否達到全面更新的程度，若發現使用風險，就直接更新。

不過，有不少投資客為節省成本及避免影響快速轉手時間，多採取粉飾外觀的投機作法，只更換鐵窗、窗戶及粉刷牆面、天花板等外觀，也不處理壁癌、滲水等問題，直接用三夾板包住，等買家進住後，問題就一一浮現。

對購屋人而言，買裝潢屋，如何買得有安全、放心？北區房屋首席總經理彭培業提供以下幾項守則：

一、首先了解附近中古屋的行情，便可估算房價行情為何？再比較投資客開價，進而就可以估算投資客加上多少的裝潢費用，做為與賣方談判的籌碼。

二、多做功課，在看屋時，多了解投資客所使用之裝潢建材，向懂裝潢的人請教，多一份了解也是與賣方談價的利器。

三、裝潢屋多半是老舊房屋改裝，因此「管線問題」尤其重要，包括了水和電的管線，早期的水管大多使用塑膠管，使用年限過久，塑膠管會受到氧化、硬化，因而出現漏水情形，且不容易抓漏。由左鄰右舍或是樓上樓下去了解是否管線老舊及滲、漏水的問題。

四、經過包裝的老屋，若發生有海砂屋情況，問題就大了，建議可以從沒有經過包裝的建物去查看，如地下室或是一般公共空間等，找尋蛛絲馬跡。


【2006/06/28 民生報】

消基會提醒》中古屋重新裝潢 安全最重要

【記者梁欣怡卅報導】

老房子裝修時，屋內管線的整理要格外小心。

中古屋打著「全新裝潢」的名號，價格比同地段新屋來得實惠，對購屋民眾的確具有相當的吸引力。不過，消費者文教基金會董事長李鳳翱提醒，「全新裝潢」到底新到什麼程度，是買賣雙方認知程度的問題，值得注意的是，全新裝潢屋若因老舊管線未更換導致住屋出現安全上的疑慮，業者恐怕得負起損害賠償責任。

李鳳翱指出，中古屋重新裝潢後，賣相好，通常賣出的機會與價格都會變高，但要提醒消費者的是，業者所說的「全新裝潢」與消費者認知的一旦出現落差，就很可能發生消費糾紛。

特別在住屋裝潢這一塊，李鳳翱說，仍屬於隱晦不明的消保黑箱，消費者從裝潢材質、施工到完成，有太多不熟悉，任憑業者主宰，住進去一段時間後發現問題，通常也找不到當初施作的人。

根據公寓大廈管理條例規定，管委會對於住屋管線配置應予掌握，李鳳翱認為，當中古屋在交易時，管線配置圖這類涉及居住安全的資訊，業者有責任提供，購屋民眾絕對有知的權利。


【2006/06/28 民生報】

設計師經驗》劉嘉雯：挑對區位 善用裝潢


【記者鄭朝陽卅報導】

投資老屋翻新賺錢，真有那麼容易嗎？自己有成功經驗的室內設計師劉嘉雯說，說「成功」也只是把裝潢費賺回來而已，由於各種原物料、工資一漲再漲，今年的成本就比去年多二至三成，除非眼光很準，否則容易被套牢。

劉嘉雯很有成本概念，對裝潢施工細節，也懂得優先順序，具備這項專業優勢，三年前，她在台北市同安街買了一戶16坪大、屋齡34年的老公寓，當時正逢九二一大地震過後沒多久，大家對房地產還有點怕怕，但她看上這間公寓，花了233萬元買下來，裝潢好了以485萬元轉手賣出，漲幅超過一倍，創下周邊地區房價新紀錄，而買家也是室內設計師，再轉手時，房價已飆到530萬元。

劉嘉雯把這16坪老公寓從裡到外全部翻新，一般客戶一坪一千多元的地板，她用到近7000元，管線更新更不在話下，用這些高檔建材，目的就是要自住，而且在這麼小的空間裡，她還能規劃出二房二廳雙衛，裝潢成本花掉她200萬元。

劉嘉雯說，扣除裝潢成本還賺了近50萬元，的確笑傲房地產界，也證明挑對區位、善用裝潢手法，老屋也能創造不錯的利潤，不過，目前業界作法兩極，投資的獲利空間不能太樂觀。

她指出，去年鋁門窗就漲價二、三次，水泥、空調等物料和工資都在漲，去年翻新舊公寓一坪5.5萬元起跳，今年大約6~8萬元起跳，30坪的房子每坪成本增加兩萬元，就墊高60萬，利潤明顯被壓縮。

也因此，部分投資客為了利潤，廚房的廚具沒有排油煙管，浴室也沒有排氣管，冷氣也沒冷媒管，等房子交屋後，除非委由有口碑的仲介公司成交，否則很難處理；而有心投資者，按行情計算，利潤空間有限，除非地段超佳，否則還是要小心被套牢。


【2006/06/28 民生報】

藝術家經驗》朱雋夫婦 30年老公寓變時尚屋


位在台北市松江路巷內的朱雋館，是老房子翻修移作藝術展覽之用的成功案例。
朱雋館卅提供


【記者鄭朝陽卅報導】

就愛老房子！國際雕刻大師朱銘的兒子朱雋與林珊旭夫婦最近連租或買下三棟老公寓，作為陳設作品的「朱雋館」、住家和創作空間，幕後操盤的林珊旭超有設計創意，把原本二、三房的公寓變成一個房間也沒有，只要不拉浴簾，吃飯時也能看到家人洗澡。

林珊旭先租下三層樓、合計90坪大的老公寓作為朱雋館，館內一樓一進門就是朱雋的大型作品，二樓擺的是中小型作品，三樓則是休閒小露台加上綠意盎然的陽台，還有她專屬的飲茶室。

朱雋館大都由設計師操刀，林珊旭只給一點意見，但能容納朱雋大小尺寸不同的創作，已讓她相當滿意。這次經驗讓林珊旭對老房子建立信心，日前才裝潢好的天母老房子，是全家人換大空間居住的新選擇，也是她的得意力作，最大特色是沒有主臥室等房間，差點被朱雋罵到臭頭。

整個房子內部全都打通，有流瀑和水池，煮飯、洗澡時都能聽到流水聲，當然，視覺的通透性相當好，日前朱雋邀友人到家裡作客，就因為忘了拉浴簾而春光外洩，讓太太林珊旭笑翻了。林珊旭說，以前來看房子時，家人、朋友嫌得要死，現在大家卻愛得不得了，全黏在新家，把老家忘得一乾二淨。

林珊旭玩老房子真的玩上癮了。最近她又貸款1500萬元買下一棟四層樓的老公寓，屋齡38年，這次她的作法比天母的住家還酷，她打算把一到四樓的樓板全拆了，整個樓房從地板通到頂樓屋頂，這裡會呈現什麼面貌？林珊旭賣個關子：「到時候就知道啦！」


【2006/06/28 民生報】